原标题：18个月还没收到楼，违约金怎么算？
广州案例 ● 第八十三期
小陈高高兴兴地买下房产，却等了18个月还等不到收楼。恼火的他把开发商告上法庭，要求开发商承担违约责任，计算期限自逾期之日到实际交付之日。而开放商却以合同约定，违约金最高不超过总房款2%为由抗辩。
小陈的诉讼请求能否得到支持？一起走进今天的广州案例。
基本案情
小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房（下称案涉房屋）。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。
双方在合同中约定如果逾期交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向小陈支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。
合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。
于是，小陈起诉至一审法院，要求开发公司支付逾期交付违约金，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的违约金明显低于其损失为由，要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。
争议焦点
逾期交付房屋，违约金应否以总房款的2%为限？
裁判结果
一审法院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%，遂判决：❶开发公司向小陈支付逾期交付违约金70000元；❷驳回小陈的其他诉讼请求。
小陈不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州中院二审认为，违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实信用原则，明显不足以弥补买受人损失，应对违约金计算标准予以酌情调整，遂变更一审判决第一项为：开发公司向小陈支付逾期交付违约金189350元。
法官说法
主审法官 广州市中级人民法院
立案庭 袁国生
首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。
案涉格式合同中，开发商逾期交楼违约责任明显轻于买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为合法有效。
其次
关于是否应当对违约金上限进行调整的问题。开发商逾期18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算逾期交付违约金，显然有违公平原则和诚实信用原则，亦明显不足以弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，人民法院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。
本案中，至二审开庭之日，开发商逾期交付已超过18个月，且案涉房屋所在的楼宇一直未进行竣工验收，不具备永久性的供水、供电、供气。对此开发商没有给出合理的解释，也没有具体的交付计划，何时交楼仍处于不确定状态。小陈投入巨额资金，不但不能入住使用房屋，还要每月支付房贷，可见其损失处于持续状态。
因此，应支持买受人的诉请，突破合同约定“2%”的封顶限制，但违约金总额应不超过案涉房屋总房价款本金，以平衡各方利益。
法官提醒
❶ 在签订商品房买卖合同前，要认真细致审核开发商的三证（《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》）是否齐全。因为持有三证是开发商具备房屋销售资格及日后业主办理房屋产权证的必要条件。
❷ 在签订合同及相关附件时，要认真阅读合同中的每一个细节，例如：交房日期、房屋产权证办理期限、通水、通电、通气及双方违约责任条款等。
❸ 在收楼时，要注意收房流程。正常的流程应该是先验房再签收房。在验房时，需认真细致地对房屋的外观、内部构造进行核验，对是否开通永久性的水、电、气、网等进行确认，并做好记录。如不具备以上条件，应拒绝办理房屋交付手续并将问题写在验房单上，要求开发商签收、解决。如开发商要求购房者交齐配套费用后才能验房，购房者可以在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样。
❹ 注意查验开发商的相关手续。购房者在验收房屋之前，可以向开发商索要《住宅质量保证书》《房屋竣工验收备案表》《住宅使用说明书》以及《前期物业管理协议》等文件材料。应特别注意《房屋竣工验收备案表》，该表对开发商有着严格的约束作用。
❺ 如自身不具备商品房买卖专业知识，可进行业主集体收楼，购买同一楼盘的购房者共同聘请专业律师或专业房屋质量检测人员指导收楼。如此一来，既能保障购房者的权利，又能引起开发商的重视。
来源 | 广州中院新媒体工作室
编写人 | 袁国生 林秋萍
责编 | 吴子颖
编辑 | 刘浩斌 软软
